万科如何脱困？郁亮、深铁发声
中国基金报记者 冯尧
“自1994年成为万科董事后，30年间只买入，从未卖出。股价目前表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批评。”在股东大会上，对于投资者关心的股价波动问题，万科董事会主席郁亮如是表述。
4月30日，万科在深圳召开2023年度股东大会。郁亮在会上对外透露了万科摆脱困境的具体举措，其中包括三个步骤：降负债、完成融资模式转型以及聚焦主业。
而且，万科未来除三项主业之外，将退出其他业务。同时，万科还将推进商办等大宗资产交易，“每年完成200亿元”。
在会上，万科大股东深铁集团董事长辛杰再次表明态度：“会一如既往支持万科良性发展，不会因市场波动而动摇”。
退出三大主业以外业务
由于国际评级机构近期持续下调评级，万科股价近期持续走低。今年以来，万科股价一度跌近四成，这也引起了不少投资者的不满。
在股东大会上，对投资者针对股价的关切，郁亮作出了正面回应。他坦言，提振股价最关键还是把公司做好，降风险、改善基本面，谋求长期健康发展。
因此，在股东大会现场，郁亮对外抛出万科的“三步走”计划：即制定了一揽子方案以实现三项目的。
首先是“降负债”，万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上，其未来五年付息负债总规模要降一半以上。
第二是完成“融资模式转型”，万科将从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。
5月14日的资金流向数据方面，主力资金净流入1156.09万元，占总成交额13.57%，游资资金净流出157.46万元，占总成交额1.85%，散户资金净流出998.63万元，占总成交额11.72%。
证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中航证券张超研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为25.57%，其预测2024年度归属净利润为盈利1.25亿，根据现价换算的预测PE为34。
第三是完成“聚焦主业”。万科将腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。按照其规划，未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务。
在现场，郁亮详解了一揽子方案，主要包括两个阶段。第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。“具体而言，除三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。同时，主动完成融资模式转型。”
而第二阶段是，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。他坦言，一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。“第一阶段的瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。”
如何应对阶段性流动性挑战
从一季度情况来看，万科尚未摆脱困境。就在一天前，万科A披露2024年一季报。
数据显示，万科一季度实现营收615.94亿元，同比减少10.05%。其中，房地产开发业务贡献营业收入466.7亿元，同比下降13.8%；经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长12%。
一季度，万科归母净利润亏损3.62亿元，上年同期净利润14.46亿元，由盈转亏。实际上在去年四季度开始，万科便首次出现单季亏损。彼时，其单季亏损额为14.59亿元。
由于主要经营指标录得下滑，万科的现金流状况也引发外界关注。今年一季度，万科经营活动产生的现金流净流出94.22亿元，同比下滑234.57%。万科解释这是由于销售回款减少所致。
今年一季度，万科回款效率(本年回款金额/本年签约销售金额)保持100%以上。截至报告期末，扣除预收款后的负债率为64.9%，相比2023年底下降0.6个百分点；净负债率59.3%，持有货币资金830.7亿元，可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债。
在此次股东大会上，万科也针对“流动性问题”对外作出解释。承接在3月业绩推介会上的表态，祝九胜再以“三重山”回应了如何应对阶段性流动性挑战的问题，并强调了针对上述挑战的三项工作重点。
“其一是，不折不扣落实房地产融资协调机制(白名单)，能报尽报，能上尽上，目前集团已有59个项目申请纳入白名单。”祝九胜透露。
他表示，二是大力推进经营性物业贷，既可以解决历史上的存量问题，也可以阶段性地获取新的流动性。
“三是银团贷款，万科目前已取得众多银行支持，可以提升银企合作效率，目前正在积极推进中。”祝九胜表示。
据悉，今年以来，万科已新增融资提款168亿元，境内新增融资平均成本3.33%。
来自大股东的声音
“企业发展过程中遭遇困难和调整在所难免，从来就没有一帆风顺的企业，关键是面对困难的态度和解决问题的决心，”在股东大会现场，万科大股东深铁集团方面也发出声音。
深铁集团董事长辛杰直言，“作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。” 他呼吁，在房地产新旧模式转换过程中，需要给企业一些时间来调整步伐和节奏。
就在股东大会召开前，4月30日上午，万科旗下中金印力消费REIT在深交所成功上市。辛杰介绍，在中金印力消费REIT的发行过程中，深铁集团对其认购占比29.7%。
“REITs作为重要的战略性平台，将为万科带来新的流动性支持，也为大量商业资产的盘活变现提供了平台。”辛杰表示，目前中金印力消费REIT的扩募方案正在筹划，有望注入新的资产，深铁对该平台的发展具有长足信心。
他同时表示，与万科的其他合作项目，都在以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦落地，万科将予以公告。
“深铁会督促万科，积极把握行业变革趋势，以科技创新发展新质生产力，建设好房子、提供好服务网络配资资产配资，做到产品过硬、品牌卓著，持续为股东、为社会创造价值，实现长期健康发展。”辛杰总结道。